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新築の不動産投資と株式投資の比較

茶金です、こんにちは。

 

一度、不動産投資をやってみたいのですが、どうもきっかけがありません。

不動産投資と株式投資でどう違うのか、考えてみました。

 

不動産投資のメリットは?

不動産投資をやるメリットとしては、

  • 自身の信用余力が使える(借金ができる)
  • 借金によるレバレッジ効果
  • 定期的なインカムゲイン
  • もしかしたらあるかもしれない値上がり益
  • インフレに強い現物資産

 

上記が上げられるかなと思います。

 

100万の頭金で数千万円借りられるわけですがら、相当なレバレッジとなるかと思います。

インカムゲインについても、買った物件の価格に対する利回りなので、レバレッジが効きます。

 

不動産を買った場合、新築を買うのと中古を買うので着目する点が異なります。

 

新築を買ってしまうと、買った直後から値下がるため、値下がり分まで考えるとインカムゲイン分を食いつぶしてしまうように思いますが、ある程度価格が安定してきている中古であれば、そういったことを気にしなくてよいので、インカムゲインの利回りだけに着目すれば良いということになります。

 

株のシチュエーションにて、ローンで新築を買った場合を表現すると、

  • 信用取引で数千万円の株を買う
  • その買った株は必ず2割程度は値下がる
  • 金利や手数料は信用取引より高い
  • 配当利回りは5%程度
  • 配当は増えもしないが減りもしない状態で20年ほどは継続してもらえる。
  • その後は不動産業界の情勢次第

 

まぁ、イメージとしては景気が良い時にキャノンの株を全力で買うような感じでしょうが、レバレッジが効いた状態で2割も下げたら正直心が折れます。

 

株と異なる点は、値下がり分は損金となり、税金が下がるというところですが、納税額が減るので、将来の年金も減るというところで、プラスなのかマイナスなのかよくわかりません。

 

そもそも、株の世界の人からすると、信用取引で配当金をもらう投資はしないかと思いますが、不動産投資ではそれが普通のようです。

 

金利が2.5%だとすると、利回りは2.5%になりますので、10年程度であれば、25%の利益に対し、20%の下落なので10年で5%の利益になるかと思います。

 

ここでレバレッジが効いてきて、元手の10倍のお金を借りていたら、5%が50%の利回りに変わるので、年間5%の利益になるということですね。

 

ただ、不動産の価値は最大で半額程度までは下げていくので、家賃でどう埋めていくかがポイントですが、家賃も年々下がっていくので、本当に利益になるのは35年後くらいからということになります。

 

 

 

頭金が100万円で3000万借りられた場合の比較

100万円で3000万程度借り、35年かけて手出しなしでローンを返せたとしても、手元に残る不動産の価値は1500万円~1000万ということになるわけです。

よって、この場合、35年で15倍~10倍にすることができました。

 

一方、100万円をS&P500に入れ、配当の再投資戦略を実施した場合ですが、

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年利8%で計算すると、35年後には1500万になっています。

 

手出し無し、価値は最大で半額までしか落ちないという、そこそこ良い条件で算出すると、不動産投資とS&P500の配当再投資戦略は同じくらいのパフォーマンスになりそうです。

 

一方、手出しあり、価値は世の中の平均的に7割程度下がると想定すると、35年で900万~700万の利益になってしまうので、

この場合は、利回り6%程度となります。

 

ただ、頭金が300万となった場合は話が変わってきます。

 

頭金が300万円で3000万借りられた場合の比較

300万円で3000万程度借り、35年かけて手出しなしでローンを返せたとしても、手元に残る不動産の価値は1500万円~1000万ということになるわけです。

よって、この場合、35年で5倍~3倍にすることができました。

 

一方、300万円をS&P500に入れ、配当の再投資戦略を実施した場合ですが、

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300万が4500万になることがわかります。

 

よって、このシチュエーションの比較では、株だと15倍、不動産投資だと最大5倍程度とまるで割に合わないことがわかります。

 

つまり、新築の不動産投資については、いかに元金も手出しもなく、レバレッジをかけられるかが重要ということになります。

 

フルローンで全く手出しがなく、返済しきれた場合が最強ということですね。

 

そういう意味では、シノケンのような不動産投資会社はフルローンを売りにしているので、新築のマンション投資にしては正しいやり方だということがわかりますが、後はその会社がどこまで信頼できるのか、また、不動産市場がどうなるのか、その辺りが変動要素になるので、数十年と出口戦略が取れないということは、株式プレイヤーとしては怖いなと思う次第です。

 

まとめ

新築の不動産投資と株式投資について比較してみました。

 

フルローンでの新築不動産投資(手出し無し)>S&P500の再配当戦略>手出し、頭金ありの新築の不動産投資

 

有利不利でいうならば、上記のようになりそうです。

 

ただ、一般的に考え、今後人口が減少していくであろう日本で手出し無しの不動産投資があり得るのかよくわかりませんので、新築の不動産投資はかなりのリスクがあると思った方がよさそうです。

 

であるならば、いつでも逃げられ現金化できる、S&P500の再配当戦略の方が圧倒的にリスクが少ないのではないでしょうか?

 

または、移民を受け入れバラ色の日本があった場合は、不動産価値が上がるので、未来次第ということでしょう。

皆さんがどちらにかけるのか次第ですね。

 

私は、やはり検討した結果、新築の不動産投資をやるくらいであれば、株式投資をやるんだろうなと思いました。

 

中古の不動産投資との比較もまとめてみたいなと思いましたので、いずれ記載します。

 

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