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【不動産投資】アパート投資で全国No.1のシノケンのセミナーに行ってみた

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茶金です、こんばんは。

 

みなさん、シノケングループをご存知でしょうか?

新築、かつ、ワンルームやDINKS向けのデザイナーズマンションを販売し、そのマンションから家賃収入を得ませんか?

という販売で業績を伸ばしている会社です。

 

私自身、不動産投資に非常に興味があり、まずは行ってみようと思いセミナーへ参加しました。

テレビCMでもやってますよね。

 

「土地が無くても、頭金が少なくてもアパート経営はできる」

 

確かに、シノケンのシステムであれば、土地が無くても頭金も一切いりません。

提携の銀行があり、そこからフルローンで購入できるからです。

 

 

 

 

 

シノケンの販売するマンションは買うべきか?

さて、結論から言いますが、私は買わない方が良いと思いました。

 

理由①:借金の完済が35年後

借金が好きな人は良いと思うのですが、私は借金が大嫌いです。

借金=銀行にお金を貢ぐことになります。

銀行のために不動産投資をするわけではありません。

 

ただ、利回りが良く、手出しがない。

つまり、借金の余力だけ提供し、基本的には毎月黒字なら良いなとは思ったのです。

 

理由②:投資の前提が、東京の物件価値は下がらない。上がる可能性が高い。

セミナーではシノケンの都合の良いことを講師がペラペラと話します。

バブル前の物件価格は、もう築数十年だけど買った頃からあまり値段が落ちていない。

そういった例をだし、都内の物件は恒久的に価値があるものという認識を植え付けてきます。

 

そんなわけないじゃないですか。

物件によりけりなんですよ。

 

かつて、都内が開発される前に、本当に良い立地で買ったら、土地代も上がるし物件の価値もあまり下がらないのは事実でしょう。

豊洲の土地の値段が上がっているのも事実でしょう。

 

しかし、それがシノケンが販売する物件すべてに当てはまるのか?

今後、人口減少時代に入り同じことがいえるのか?

 

こればかりは、誰にもわかりません。

過去のデータは下がらない根拠にはならないのです。

 

理由③:生命保険の代わりになるとか言ってくる。

物件を買えば、団信に入れるので生命保険代わりになるとか言ってきます。

それはそうでしょうが、売れるかわからない物件より、残された人も現金の方が良いに決まっています。

 

また、団信がまるでタダみたいな言い方をしてきますが、団信は生命保険の代わりに物件を買った人が金利という形でお金を払うので、保険料を支払っているので当然の権利です。

 

つまり、物件を買った=生命保険の代わりになるのではなく、団信に入ることで生命保険代わりになるということになるので、保険料はしっかり払っているということになり、何もお得感はありません。

 

理由④:最初の2年くらいは黒字に見えるが、3年目以降の結果を出してこない。

ある紹介された物件、2年間の収支を見ると、なんと黒字なのです。

これはすごい、借金はしても黒字なら悪くないと思いました。

 

家に帰ってよくよく調べると、税金の控除が1年、2年と大きいのですが、3年目以降になると控除額が減り、結局赤字になるのです。

 

そういうところを見せずに販売してくるところが汚いと思いました。

 

理由⑤:サブリース契約が胡散臭い。

家賃は最初のころは新築なので15万くらいとれるようなのですが、サブリース契約では11万くらいでした。

これはなぜかと確認したところ、将来にわたり家賃が減った場合でも、この金額を保証できるようにするためです。

そんなことを言っていました。

 

しかし、よくよく契約を見てみると、サブリースの契約見直しは3年ごとなんですね。

こんなの、業績が悪化したら、サブリースの見直しを強要されるにきまってます。

 

業績が良いうちは、将来の家賃が減っても大丈夫と言っておきながら、業績が悪くなれば、家賃が減っているのでと言って10万、9万と下げられるに違いありません。

 

見直す気が無いのであれば、終身契約にすればよいのですから。

見直す気満々ってことですよ。

 

そうすると、元々赤字なマンション経営がさらに赤字になります。

シノケンしか得をしません。

 

まとめ

セミナーに行くと、今買わなくては!と思わされます。

今がチャンスですと言われます。

 

買う前に、1度家に持ち帰って計算しなおしてください。

現実を直視することができます。

 

実はシノケンに行ったのは1年ほど前なのですが、昨日も電話がありました。

未だに買わないかと言ってきます。

 

私は、御社が非常に業績が悪くなって、その時にどういう対応をとるか見た後に購入を検討しますと伝えています。

嫌な客ですね。

でも買わないと決めているわけではないのです。

 

今は、不動産業界の業績が良いのです。

つまり、我々顧客が得をできるタイミングではありません。

 

もし、買うのであれば2011年のように不動産業界がボロボロで薄利で何とか食いつないでいる時に買うべきです。

その頃のマンションは軒並み値を上げて、3割ほど高く売れたりしているようです。

 

皆が買う時は買わず、皆が売りたいときに買う。

私はそんなタイミングを虎視眈々と狙っています。

 

今は不動産投資ではなく、オリンピック後の不動産暴落時期までしっかりその他の投資で儲けたいと思ってます。